L’idea di acquistare un bar ti attrae da un po’ di tempo ma altrettanti dubbi minano le tue certezze:
- Il prezzo proposto è corretto?
- Qual è il reale valore dell’attività a cui sono interessato?
- Quali fattori devo considerare per una stima adeguata?
Questo articolo vuole essere da un lato una “guida” di facile consultazione per comprendere quali sono gli aspetti che devono essere presi in considerazionequando si definisce il valore di un’attività commerciale, dall’altro un invito a riflettere sull’importanza di affidarsi in queste circostanze a consulenti specializzati.
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Come vendere un bar: i fattori che determinano il valore di un’attività commerciale
All’identificazione del valore di mercato di un’attività commerciale si arriva attraverso una serie di analisi e valutazioni oggettive nel corso delle quali vengono presi in considerazione diversi fattori:
- lo studio del fatturato e dei flussi di cassa
- l’identificazione del prestigio e delle caratteristiche fisiche della location
- il calcolo dell’avviamento
- la valutazione patrimoniale
Lo studio del fatturato e della concorrenza
Lo studio del fatturato inizia con un’analisi di quelli che sono stati i Bilanci presentati dall’ultimo proprietario durante gli ultimi tre anni di attività.
L’obiettivo di questa valutazione è:
- conoscere l’andamento delle vendite
- individuare i margini ottenuti sui prodotti venduti
Queste informazioni, infatti, permettono al potenziale compratore di capire se l’attività commerciale sta attraversando un periodo positivo di crescita, o al contrario se si trova in perdita.
Il passo successivo all’analisi della redditività reale del business è rappresentato da:
- lo studio della gamma di prodotti e/o servizi offerti
- l’analisi della strategia gestionale applicata per individuare i relativi punti di forza e di debolezza
Questa ulteriore analisi è importante per conoscere e dove necessario migliorare gli standard del servizio offerto per evitare di perdere o dimezzare la clientela.
Un errore commesso spesso, soprattutto da coloro che non si affidano ad un professionista specializzato, consiste nel basare le proprie decisioni unicamente sulla valutazione del fatturato.
Un’altra importante variabile da considerare è infatti la concorrenza: quali sono i servizi ed i prodotti offerti dagli altri “attori” del mercato di riferimento, quali le strategie di vendita applicate ed i relativi risultati ottenuti.
Il prestigio della posizione e le caratteristiche fisiche dell’attività commerciale
La posizione e le caratteristiche dell’immobile giocano un ruolo importante nella definizione del valore di mercato dell’attività commerciale.
Il livello di prestigio della posizione dell’attività commerciale viene influenzato dalla presenza di altre attività commerciali e luoghi di aggregazione nelle zone limitrofe e dalla vicinanza a monumenti ed istituzioni.
Queste informazioni forniscono un’idea sul potenziale bacino di utenza.
Per quanto riguarda invece le caratteristiche fisiche del bar è opportuno reperire informazioni su:
- capienza del locale
- ampiezza dell’eventuale spazio esterno
- dimensioni dell’immobile
- grandezza del magazzino
- tipologia e qualità degli arredi presenti
Il calcolo dell’avviamento
Prima di arrivare al calcolo dell’avviamento è necessario conoscere l’esatta definizione di questo termine.
In economia si parla di avviamento indicando la maggiore capacità di un’impresa esistente di generare utili rispetto ad una di nuova costituzione.
Solitamente questo valore viene calcolato dall’Agenzia delle Entrate secondo quanto stabilito dall’articolo 2 punto 4 del D.P.R. 31/07/96 numero 460: la percentuale di redditività definita dal rapporto tra media dei redditi negli ultimi tre periodi di imposta anteriori alla vendita e ricavi accertati, il tutto moltiplicato per tre.
La valutazione della stima patrimoniale
Il calcolo della stima patrimoniale viene invece fatto sommando il valore di:
- magazzino, crediti, immobilizzazioni e altri elementi che definiscono l’attivo patrimoniale;
- mutui, debiti e altri elementi del passivo patrimoniale;
- il valore del patrimonio netto.
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Da oltre 37 anni Immobiliare Duemila opera con successo nel settore della vendita di attività commerciali sul territorio di Bologna e Provincia.
La conoscenza capillare del mercato immobiliare bolognese ed il ruolo di leadership conquistato rappresentano certamente il nostro punto di forza e un’importante garanzia per coloro che sono interessati ad intraprendere una nuova avventura imprenditoriale in questa zona.
Crediamo che definire correttamente il valore di mercato di un’attività commerciale o di un’azienda sia fondamentale per iniziare nel migliore dei modi l’iter di cessione.
Come avrai avuto modo di capire sono numerosi i fattori che devono assolutamente essere considerati in fase di valutazione e, spesso, a quelli analizzati nel corso di questo articolo se ne aggiungono altri in base al settore merceologico considerato.
Affrontare, gestire ed analizzare correttamente questa mole di informazioni da soli è estremamente complicato ed è per questo motivo che rivolgersi a consulenti specializzati nella vendita di attività commerciali rappresenta nella totalità dei casi la scelta vincente.
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